伴随产业园区开发的政府管控逐步严格、市场竞争日益加剧，产业园区开发早已告别早期的暴利时代。全国的产业园区项目，真正盈利的不足一半。即使如北京、上海等产业最发达的城市，诸多好位置的项目也不一定能做好。甚至项目建成后比土地更难盘活。产业园区作为产业与城市功能相融合的价值综合体，在城市空间演进中往往扮演着引擎带动的作用，也是备受各地政府和开发区管委会的重视。正是因为空间的概念，让产业园区成为一种新的土地获取手段。近年来，在房地产集体低迷的背景下，出于低成本拿地和谋求高回报的冲动，大量资本涌入产业园区开发运营领域，造成资本过剩的一个局面。

要使得产业园区为城市新区要遵循三点策略：策划规划一体、构筑全新引力、推动产业升级。

1、首先要引入新的规划模式将策划和规划一体化推进。开发区城市规划，要综合考虑不同方面的发展需求。过去的城市规划对空间看得较重，愿意花钱请大牌机构做概念规划设计，出现了很多看起来漂亮但难以落地的情况。而采取策划规划一体化，实现策划向后、规划向前对接，发挥策划研究部门对产业理解的长处，向规划部门提供外部咨询意见，让开发区城市规划不仅关注到空间形态，更注重战略、产业、功能的落位，把开发区城市规划做实。

2、第二构筑全新引力提升开发区形象和在区域中的价值定位，释放高品质的土地空间，构筑新的发展引力，打造新的城市名片，以吸引更多人才、企业和资本进入，主要体现在提高区域价值、保障生产要素、布局科技设施、优化营商环境四个方面。一是区域价值引力，通过基础设施建设，提升开发区形象和在区域中的价值定位，获得更多的政策支持（对外开放、产业发展等）；二是生产要素引力，通过集约用地，释放高品质的土地空间；通过设施打造，提升人才、资本、数据、技术等生产要素保障；三是科技设施引力，在产业区建设时要考虑国家重大科技设施布局，提前谋划面向未来的产业创新机遇；四是营商环境引力，通过城市基础设施，提升城市形象，优化营商环境，打造城市名片，吸引更多优质资本投资。

3、第三要推动产业升级开发区产业升级的主要途径有三类：其一是推动产业转型，以退二进三的形式重塑产业结构，这是开发区最主要的产业升级方式；其二是承接产业转移，优化产业布局，一些国家产业转移示范区承担着承接产业转移的任务，因此这里的开发区建设重心放在功能配套完善等方面，旨在为承接产业转移创造条件；其三是加强产教融合，助力科技成果的产业转化，对于一些拥有一定教育科研基础的开发区，可以促进地区科研技术孵化与科技成果转化同样也是推动产业升级的有效途径。比如无锡经开区实施黄金湾科创园整体改造提升，大力引进科技孵化、文化创意、总部经济等项目，打造总部基地、创意天地、创客空间，形成总部集聚、创新创业、工作生活一体化的“科产城人”融合载体。